หลังจากที่กฎหมายให้อำนาจกระทรวงการคลังกู้เงิน 2 ล้านล้านบาท เพื่อลงทุนในระบบโครงสร้างพื้นฐานไม่สามารถบังคับใช้ได้ เนื่องจากศาลรัฐธรรมนูญตัดสินว่าขัดต่อรัฐธรรมนูญมาตรา 169 ส่งผลให้โครงการลงทุนระบบโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมต้องหยุดชะงักไป โดยเฉพาะที่จ.นครราชสีมา ได้รับอานิสงส์จากโครงการรถไฟความเร็วสูง รถไฟรางคู่ มอเตอร์เวย์บางปะอิน-โคราช ส่งผลให้จ.นครราชสีมา กลายเป็นจังหวัดเนื้อหอมที่ถูกจับตามองจากกลุ่มนักลงทุน หวังว่าจะมีโครงการลงทุนจากเงินกู้ 2 ล้านล้านบาท
ทั้งค้าปลีก ค้าส่งแม้แต่อสังหาริมทรัพย์จากส่วนกลางก็เข้าไปกว้านซื้อที่ดิน เพื่อรองรับโครงการเมกะโปรเจคในอนาคต ทำให้เกิดการแย่งชิงที่ดินผืนงามในจังหวัด โดยเฉพาะที่ดินที่อยู่ติดกับแนวโครงการ จึงเป็นเหตุผลหนึ่งที่ทำให้ราคาที่ดินใน พื้นที่ได้ปรับตัวเพิ่มขึ้นเป็น 4-5 เท่า เมื่อโครงการเมกะโปรเจค 2 ล้านล้าน ได้สะดุดลง กลุ่มทุนส่วนกลางเหล่านี้ที่เตรียมโครงการพัฒนาก็อาจจะหยุดชะงักตามไปด้วย
ทุนใหญ่กว้านซื้อที่ดินเลี่ยงเมือง
นายทวิสันต์ โลณานุรักษ์ ที่ปรึกษาหอการค้าจังหวัดนครราชสีมา กล่าวว่า ในช่วงหลายปีก่อน กลุ่มทุนจากส่วนกลางยังไม่เข้ามาลงทุนในพื้นที่จ.นครราชสีมามากนัก จนกระทั่งช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ได้มีโครงการใหญ่ ๆ หลายโครงการของรัฐบาลที่พยายามผลักดันให้เกิดขึ้นในพื้นที่ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ โดยเฉพาะจ.นครราชสีมา โครงการที่รัฐบาลพยายามผลักดัน เช่น โครงการรถไฟความเร็วสูง รถไฟรางคู่ หรือแม้แต่มอเตอร์เวย์ (บางปะอิน-โคราช)
ด้วยเหตุผลนี้ทำให้นักลงทุนจากส่วนกลางทั้งธุรกิจค้าปลีก หรือแม้แต่ทางอสังหาริมทรัพย์ได้ย้ายการลงทุนเข้ามาในพื้นที่ โดยกว้านซื้อที่ดินโดยเฉพาะเขตบายพาสทางเลี่ยงเมืองไปจ.ขอนแก่น ซึ่งเป็นพื้นที่ได้รับความสนใจเพราะที่ดินบริเวณ ดังกล่าวอยู่ในเส้นทางที่ทางรถไฟจะผ่าน และใกล้เคียงกับ จ.ขอนแก่น จังหวัดที่มีลักษณะภูมิศาสตร์เป็นศูนย์กลางของอาเซียน ทำให้ราคาที่ดินบริเวณดังกล่าว รวมไปถึงพื้นที่อื่นๆ ของจ.นครราชสีมา มีราคาแพงขึ้น 200-300%
ทั้งนี้เมื่อโครงการ 2 ล้านล้านนี้ได้หยุดชะงักไปในปี 2557 นี้ ทำให้นักลงทุนที่ได้กว้านซื้อที่ดินไว้เมื่อช่วงที่ จ.นครราชสีมาบูม อย่างค้าปลีกของเซ็นทรัล ที่ได้ซื้อที่ดินบริเวณบายพาสรอบนอก อยู่หน้าโฮมโปร หรือเทอร์มินอล ที่ซื้อที่ดินไปแล้วบริเวณตรงข้ามบิ๊กซี ทั้ง 2 โครงการเป็นโครงการขนาดใหญ่ที่ได้ลงทุนซื้อที่ดินที่ราคาสูงเกินความเป็นจริง ทำให้ราคาที่ดินบริเวณใกล้เคียงสูงขึ้นตามไปด้วย เมื่อโครงการ 2 ล้านล้าน หยุดชะงักไป ทำให้ส่งผลต่อโครงการพัฒนาเหล่านี้ มีความเป็นไปได้ที่อาจจะต้องชะงักตามไป
ประเมินลงทุนอสังหาเกินจำเป็น
ในส่วนของภาคอสังหาริมทรัพย์ ที่เข้ามาสร้างเป็นคอนโดมิเนียม หรือ บ้านจัดสรรช่วงแรก มีความเคลื่อนไหวคึกคัก จนเรียกได้ว่าอสังหาริมทรัพย์ เหล่านี้มีเกินความจำเป็น คาดว่าหลังจากนี้ทั้งในส่วนของค้าปลีกและอสังหาฯรายใหม่ที่จะเข้ามา ก็คงต้องรอดูสถานการณ์ ส่วนนักลงทุนรายเก่าอาจต้องชะลอการลงทุนไปสักระยะหนึ่ง เพราะสิ่งสำคัญของการลงทุน คือกำลังซื้อที่จะเข้ามาในพื้นที่จ.นครราชสีมา ดังนั้นเมื่อการลงทุนหยุดชะงักไป จึงทำให้ต้องเริ่มมาทบทวน แผนการลงทุนว่าจะดำเนินการต่อไป ดีหรือไม่ เนื่องจากกลุ่มผู้บริโภคในพื้นที่จ.นครราชสีมาและ จังหวัดใกล้เคียง ยังไม่สามารถตอบโจทย์ผลกำไรได้
นายทวิสันต์ กล่าวว่าต่อไปนี้ นักลงทุนที่ได้ซื้อที่ดินไปแล้ว และ ยังไม่ได้มีแผนการพัฒนาพื้นที่ต่อไปนั้น อาจจะทำให้มีการปล่อยที่ดินราคาต่ำกว่าราคาที่ได้ซื้อไว้ เนื่องจากต้องเสียดอกเบี้ย ให้กับธนาคารที่กู้เงินมา ซึ่งจะส่งผล ให้ราคาที่ดินของจ.นครราชสีมา ราคาอ่อนตัวลงในช่วงจากนี้ไป
อย่างไรก็ตาม ผลกระทบยังไม่ได้กระทบเฉพาะนักลงทุนรายใหญ่เท่านั้น แต่ยังได้กระทบไปยังผู้ประกอบการเล็กๆ เนื่องจากธนาคารเข้มงวดมากขึ้น
ชี้ซื้อที่ดินสูงเกินจริง300เท่า
นายกฤช หิรัญกิจ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดนครราชสีมา กล่าวว่าเมื่อโครงการ 2 ล้านล้านได้หยุดชะงักไป ทำให้โครงการพัฒนาที่ดินต่างๆ จากส่วนกลางได้หยุดชะงักตามไปด้วย ส่งผลให้ราคาที่ดินในพื้นที่ลดลงเพราะเจ้าของที่ดินบางราย อาจต้องการปล่อยออกไปมากกว่า หากขายในราคาเดิมอาจจะไม่น่าสนใจ รวมไปถึงกลุ่มทุนจากส่วนกลางอาจจะปล่อยที่ดินออกตามไปด้วย อาจจะขาดทุนบ้าง เพราะได้ซื้อที่ดินไว้ในราคาที่สูงเกินจริงเกือบ 300 เท่า
ดังนั้นนักลงทุนที่เข้ามาในช่วงแรก หากยังไม่ได้พัฒนาก็คงจะรอดูสถานการณ์สักระยะหนึ่งจนกว่าจะมีความมั่นใจ แต่สำหรับกลุ่มทุนที่ได้ลงทุนไปแล้ว อย่างเซ็นทรัล หรือเทอร์มินอล น่าจะดำเนินการพัฒนาต่อไป
ส่วนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นของแสนสิริ ที่เข้ามาทำคอนโดมิเนียม หรือแม้แต่ศุภาลัย ซึ่งซื้อที่ดินไว้กว่า 40 ไร่ เพื่อทำโครงการบ้านจัดสรรแนวราบ เซซิโอ เข้ามาทำคอนโดมิเนียม อาจจะต้องชะลอตัวไปก่อน
"อาจจะทำให้ มีการปล่อยที่ดินราคาต่ำกว่า ที่ได้ซื้อไว้"
ที่มา กรุงเทพธุรกิจ ฉบับวันที่ 26 มีนาคม พ.ศ. 2557
