ปรากฏการณ์ขยายตัวของเมืองไปสู่ต่างจังหวัด หรือ Urbanization เกิดขึ้นปอย่างรวดเร็วในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ที่เห็นได้ชัดคือ เชียงใหม่ ขอนแก่น โคราช อุดรธานี ชลบุรี ระยอง ภูเก็ต และสงขลา เมืองเหล่านี้คล้ายกรุงเทพฯ เข้าไปทุกที โดยเฉพาะสิ่งปลูกสร้าง สาธารณูปโภค รวมทั้งไลฟ์สไตล์ผู้คนที่เป็นสังคมเมืองมาก ยิ่งขึ้น
ทั้งนี้ ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ หรืออีสาน นับว่าเป็นตลาดที่ศักยภาพสูง รองลงมาจากกรุงเทพฯ และปริมณฑล จากจำนวนประชากรและพื้นที่ขนาดใหญ่ยิ่งมีชายแดนติดกับหลายประเทศเพื่อนบ้าน ทำให้เป็นประตูสำคัญทางการค้าขาย หลังเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (AEC) โดยเฉพาะอุดรธานีและขอนแก่น กลายเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพการเติบโตอย่างมากทั้งในเชิงภูมิศาสตร์และประชากรและพื้นที่ชายแดนการค้า ปัจจุบันจึงกลายเป็นพื้นที่ยุทธศาสตร์ในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งในเชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว อาคารพาณิชย์ ห้างสรรพสินค้า ห้างค้าส่ง ค้าปลีกและศูนย์วัสดุก่อสร้าง ที่มีโครงการ ที่อยู่อาศัยทยอยเกิดขึ้นอย่างหนาแน่น
และครั้งนี้ ผมขอเจาะลึกถึงทิศทางการเติบโตอสังหาริมทรัพย์ใน จ.ขอนแก่น จังหวัดที่เป็นศูนย์กลางของกลุ่มประเทศ CMLV (กัมพูชา, พม่า, ลาว, เวียดนาม) หรือที่เรียกว่ากลุ่มประเทศลุ่มน้ำโขง โดยขอนแก่นเป็นเป้าหมาย ของธุรกิจการค้าการลงทุนและอุตสาหกรรมต่างๆ ซึ่งสภาอุตสาหกรรม จ.ขอนแก่น ระบุว่าในรอบหนึ่งทศวรรษที่ผ่านมาขอนแก่น มีการขยายการเติบโตมากกว่า 100% ในทุกๆ ด้าน โดยการเติบโตดังกล่าว เกิดจากภาคธุรกิจ การค้า การลงทุน และอุตสาหกรรม นอกจากนี้ ขอนแก่นยังเป็นศูนย์กลางของเมืองข้าราชการ สถาบันการศึกษา และเกษตร ปัจจุบันภาคอสังหาริมทรัพย์ได้เข้าไปลงทุนอย่างต่อเนื่อง
จากข้อมูลของกรมบังคับคดี กระทรวงยุติธรรม ระบุว่านโยบายการพัฒนา ด้านโครงสร้างพื้นฐานของภาคอีสานส่งผลโดยตรงต่อสภาพทางเศรษฐกิจของ ภูมิภาคดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะที่ขอนแก่นและ ที่ยังคงเป็นพื้นที่จังหวัด ที่ได้รับความสนใจจากนักลงทุนเข้ามาลงทุนในพื้นที่อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งด้านอสังหาริมทรัพย์ที่จะต้องมีการซื้อขายที่ดินเพิ่มมากขึ้น โดยกรมบังคับคดีมีการ คาดการณ์ภาวะราคาที่ดินเฉพาะที่ขอนแก่น มีการปรับตัวสูงขึ้นราว 50% หรือเฉลี่ยตารางวาละ 20,000-30,000 บาท ซึ่งถือเป็นอัตราการซื้อขายที่สูงมากขึ้นเมื่อเทียบ กับปีที่ผ่านมา ในขณะที่จังหวัดภาคอีสานราคาที่ดินโดยรวมปรับตัวสูงขึ้น 30% ของมูลค่าราคาประเมินที่ดินที่ใช้ในการจดทะเบียนสิทธิ์และนิติกรรมของสำนักงานที่ดิน
และข่าวดีอีกอย่างหนึ่งคือ จะมีการจัดตั้งนิคมอุตสาหกรรมสีเขียวที่ขอนแก่น ซึ่งเป็นบริษัทร่วมทุนไทย-จีน ยื่นขออนุญาตจัดตั้งกับการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทยแล้ว โดยคาดว่าจะรู้ผลว่าสามารถตั้งนิคมฯ ได้หรือไม่ภายในต้นเดือนตุลาคมนี้ ใช้เวลาในการก่อสร้างประมาณ 3 ปี คาดว่าจะเปิดเฟสแรกให้ทันภายในปลายปี 2558 รับประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน ซึ่งใช้เงินลงทุนถึง1.5 หมื่นล้านบาท รวมค่าจัดซื้อที่ดินประมาณ 4,100 ไร่ โดยกรีนซิตี้นี้ จะเป็นฐานการผลิตของกลุ่มทุนจีน โดยเฉพาะอุตสาหกรรมขนาดกลางและขนาดย่อม ที่จะเข้ามาลงทุนในขอนแก่น จำนวนมาก
ทั้งนี้ หากพิจารณาลึกลงในเฉพาะตลาดอสังหาฯ นั้น จากการสำรวจข้อมูลในปี 2556 ที่ผ่านมาพบว่าตลาดคอนโดมิเนียม (ส่วนแบ่ง 57%) เติบโตอย่างมาก คอนโดมิเนียมที่ตอบรับได้เป็นอย่างดี จะอยู่ที่ราคา 40,000-59,999 บาท/ตร.ม. และ 60,000-79,999 บาท/ตร.ม. บาท/ตร.ม. เน้นพัฒนาโครงการได้ในโซนเมืองขอนแก่น ซึ่งเป็นศูนย์กลางธุรกิจของจังหวัด และมีอุปสงค์รวมตัวอยู่อย่างหนาแน่น รองลงมาคือบ้านเดี่ยว (ส่วนแบ่ง 40%) อุปสงค์ในตลาดบ้านเดี่ยวเติบโตขณะที่ปริมาณอุปทานค่อนข้างทรงตัวจากปีก่อนหน้า ส่งผลให้สัดส่วนยอดขายได้ปรับตัวดีขึ้น โดยอุปสงค์ให้การตอบรับดีในโซนมหาวิทยาลัยขอนแก่น ด้านทาวน์เฮาส์ (ส่วนแบ่ง 3%) ไม่มีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาด อุปทานส่วนใหญ่เปิดขายมาแล้ว 1-2 ปี โดยอุปสงค์ให้ความสนใจตลาดทาวน์เฮาส์มากขึ้นทาให้หลายโครงการสามารถปิดการขายได้ในรอบนี้ การลงทุนสามารถพัฒนาโครงการระดับราคา 1-3 ล้านบาท ในพื้นที่บึงหนองโคตร, เมืองขอนแก่น และมหาวิทยาลัยขอนแก่นได้
หากมองในภาพรวม พบว่าจากพื้นฐานเศรษฐกิจที่แข็งแกร่ง ทั้งการเป็นศูนย์กลางภาคอุตสาหกรรมและการท่องเที่ยวของภาคตะวันออกเฉียงเหนือ ทำให้เศรษฐกิจของ จ.ขอนแก่นมีแนวโน้มขยายตัวอย่างต่อเนื่อง จากปัจจัยสนับสนุนของเศรษฐกิจภายในจังหวัด ที่กระตุ้นให้อุปสงค์ภายในพื้นที่เกิดการขยายตัว ซึ่งคาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในขอนแก่นยังมีแนวโน้มที่ดีครับ
ที่มา คอลัมน์ Property Key:กรุงเทพธุรกิจ ฉบับวันที่ 1 กรกฎาคม พ.ศ. 2557
อนุกูล รัฐพิทักษ์สันติ
anukul_r@plus.co.th
